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Neue SOBON-Regelungen der Stadt München in Kraft getreten

Mit Beschluss der Vollversammlung der Landeshauptstadt München am 27.07.2017 sind die neuen Regularien der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) in Kraft getreten. Diese finden bei sämtlichen neuen Bebauungsplan- und Bebauungsplanänderungsverfahren Anwendung, die das Thema Wohnnutzung zum Inhalt haben.

Die wesentlichen Änderungen lassen sich wie folgt beschreiben:

Zu dem 30 %-igen Anteil des neu geschaffenen Wohnbaurechts für den geförderten Wohnungsbau kommt  eine 10 %ige Förderquote für den „preisgedämpften Mietwohnungsbau“ hinzu, für den besondere Regelungen im Hinblick auf Bindungsdauer und Mietzinshöhe gelten.

Der Infrastrukturbeitrag ist von 66,47 € auf 100 € pro Quadratmeter Geschossfläche Wohnen angestiegen. Die Grundstückswertansätze für den geförderten Wohnungsbau wurden ebenso angehoben wie die zulässigen Mieten in der EOF. Auch die Verkaufspreise für den Eigenwohnraum zur Selbstnutzung wurden erhöht, hier können nunmehr 4300€/m² Wohnfläche in Ansatz gebracht werden.

Weggefallen ist der Gewerbeflächenverlustausgleich bei der Umwandlung von Kern- und Gewerbegebieten in Wohnen. In diesem Zuge wurde aber auch das früher nicht leicht zu bestimmende fiktive Wohnbaurecht gestrichen. Mit anderen Worten findet keine wertemäßige Anrechnung des früheren Gewerbebaurechts mehr bei der Umwandlung in Wohnen statt, aber auch kein Gewerbeflächenverlustausgleichbetrag, der teilweise in die Millionen ging.

Nach wie vor müssen mind. 1/3 des Planungsgewinns beim Eigentümer verbleiben.

Wichtig für die Planung ist, dass der Stadtrat im Zuge der Neuregelung der SoBoN auch neue Orientierungswerte für die Grün- und Freiflächenversorgung vorgegeben hat, die sich wesentlich auf die baulichen Dichten auswirken werden: Innerhalb des Mittleren Rings genügen für die Grün- und Freiflächenversorgung zukünftig 15 m² pro neuem Einwohner, außerhalb des Mittleren Rings 20 m².

Die Vorgaben der Sozialgerechten Bodennutzung werden umgesetzt in einem Städtebaulichen Vertrag, der bei der Stadt Grundvereinbarung genannt wird. Hier werden alle SoBoN-Lasten und sonstigen erforderlichen Grundstücksthemen behandelt sowie besichert. Der Abschluss dieser Vereinbarung und die Leistung entsprechender Sicherheiten ist Grundvoraussetzung für die Auslegung des Bebauungsplanes und die Schaffung des Baurechts.

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